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2017年上半年杭州楼市分析报告

  • 发布时间:2017-11-15 17:20:12
  • 阅读量:1051
  • 来源:居理新房
  随着政策的不断出台,楼市的价格不断地变化。现在普遍的形势并不是很明确,但是杭州作为经济发展比较发达的城市,楼房的价格虽然有所影响,但变化不是很大。下面大家一起来看看杭州楼市分析具体情况吧。

2017年上半年杭州楼市分析报告


  2017 年上半年,杭州楼市出现了过去十多年中前所未有的现象。延续了始于 2016 年四季度最严厉的调控并层层加码,但市场预期仍未逆转。既包括公众的预期,也包括开发企业的预期。官方将 2016 年 10 月的价格水准作为基准线,以此要求商品房价格零增长。为了达到这一限价目标,不得不采取了限价、限预售证发放、限网签等一系列限制措施。

  这一系列限制性措施虽然表面上达到了价格基本稳定的目标,但实际数据部分失真,不具有真实的市场意义。比如,成交均价就是通过限价、限预售证发放、限网签等措施,高价房和低价房相互勾兑而产生的价格。

  成交量也失真。据浙报传媒地产研究院所掌握的数据,市区约有一万套商品房不能实现正常网上签约。因此,上半年的实际成交量应大于现在所呈现出的78345 套的数据。6月的最后几天网签有所松动,成交量大幅度上升,也造成了 6 月价格环比的大幅度上涨。即使如此,我们仍力求从失真的数据中,从诸多的市场现象中,对 2017 年上半年杭州楼市尽可能的做客观真实的描述,尽可能做符合市场实际情况的分析,进而得出部分结论。

  杭州楼市分析重要结论

  1、市场热度远高于 2016 年上半年。

  虽然成交量低于 2016 年上半年,但市场所处背景完全不同。2016 年上半年的巨量成交是在降首付、降契税、降营业税(现为增值税)等多项救市政策和2016 年一季度货币大放水等诸多利好因素促进下取得的。而 2017 年上半年,市场在官方采取限购、限贷、限价、限预售证、限网签等多重限制措施和限购、限贷政策层层加码的严防死守下,依然创下了历史同期次新高纪录。

  2、市场恐慌情绪弥漫。

  公众对本币对外对内贬值的预期空前强烈,投资保值的需求空前强烈。

  在这种预期下,市场呈现出集体性的恐慌情绪,大量保值性的投资需求蜂拥而出,致使市场需求急剧放大。一房难求,人们到处托关系购房等不正常现象,成为 2017 年上半年市场的主要特征之一。

  3、限价的调控措施事与愿违。

  限价措施向市场和公众传递了两个错误信号,第一是限价措施解除之日就是房价暴涨之时,第二是政府给出的限价甚至低于购房者自己的预期,使一些在犹豫的购房者都不能不为之心动。

  4、显性库存和隐性库存都持续下降。

  自 2015 年 12 月开始,杭州市区新建商品房可售房源已连降 19 个月。2017年 6 月底市区商品房可售房源较 2016 年 12 月底减少超 3.3 万套。

  2017 年上半年实际库存净流出 352.6 万方。由于土地新政后多宗地块需部分自持,实际库存下降大于 352.6 万方。

  5、开发商与公众一样,同样弥漫着恐慌情绪。

  在手中的库存急剧减少的同时,开发商普遍陷入焦虑和恐慌,急于补充土地。

  2017 年上半年,官方为了让开发商更为冷静,采取了溢价率达到 50%时,需要现房销售,溢价率达到 70%时,楼面价封顶而转为竞自持比例。而这一措施完全没有阻止开发商拿地的热情。

  新政出台后,市区出让的土地中,有 21 宗轻松越过溢价率 50%,有 16 宗达到竞投自持比例阶段,半山田园和钱江新城 2 宗商地与大江东 1 宗商住地自持比例甚至达 100%。

  2017 年上半年,杭州八区新增宅地建筑面积 283.7 万平方米,其中自持部分 48.3 万平方米,可销售部分 235.4 万平方米。

  6、由于 2017 年上半年出让的土地大量的是现房销售且部分自持,市场未来的供应时间将向后推迟。

  浙报传媒地产研究院对这一市场现象给予了关注并进行了静态测算。按照现在的市场惯性,如果以过去一年的去化速度,以现房销售从拿地至销售需 18 个月的保守周期计算,到 2018 年 11 月市场新建商品房的供应量几近枯竭。

  7、在中国的一二线城市中,杭州成为 2017 年上半年市场压力最大的城市之一。

  主要原因是,2016 年一二线城市的暴涨中杭州是滞后的,但在 9·30 被同时刹车。而与中国其他一二线城市相比,杭州在经济和社会发展、城市基础设施建设、人口导入等方面又有着极为良好的预期。因此,在同时被限制的条件下,杭州市场的上涨压力特别突出。

  2017 年下半年展望

  时至年中,市场进入迷茫诡异的胶着状态。

  公众和开发企业既深信政府本轮调控不会轻易松动,又深信官方为了稳定经济增长不至于对房地产市场下狠手。因此,市场在重重矛盾的胶着中前行。

  2017 年下半年最大的关注点,是官方金融货币政策的走向。

  4月下旬,中央政治局会议明确提出防控金融风险。近两个月,货币政策收缩明显,已经出现了某种钱荒的迹象。

  这一政策是否会持续,亦或可能因为流动性紧张而再度放松,都会对市场未来走向产生重大影响,其影响可能远大于目前的各种限制性措施。

  以上是关于杭州楼市分析的总结,在如今这个购房政策频出的高发期和敏感期,想要买房的购房者们不妨多关注下各方消息,并看看专家对未来楼市的走向以及是否还会有新的政策出台等是怎么说的,让自己能够在合适的时机买房,享受到更多政策带来的实惠。如果还想了解更多的楼盘知识,请继续关注居理新房,我们竭诚为您服务!

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